Добрый день, соседи!

Хотелось бы поделиться небольшим опытом, полученным во время кап ремонта. Надеюсь, это пригодится домам, стоящим в очереди – короткая инструкция по шагам, которые мы успели сделать.

Где узнать о начале кап ремонта в вашем доме?

1. О начале кап ремонта в вашем доме жители обычно узнают из расклеенных объявлений с текстом об “общем собрании жильцов дома по вопросу проведения капитального ремонта…”.
2. Лучше не дожидаться этого объявления, т.к. провисит оно недолго, а самому найти свой дом на официальном сайте
   https://repair.mos.ru/
3. Далее выбираете свой дом и видите общий график и виды работ в доме, например: https://repair.mos.ru/gkh/house/view/?id=38566

Подготовка. Зачем участвовать жителям?

Главное, что надо помнить – если жители дома не имеют права подписи документов, то повлиять на ход ремонта будет практически невозможно (но можно, об этом ниже). В этом сценарии, жителям останется просто наблюдать за катастрофой и жаловаться друг другу в чатиках и фейсбуке.

Тут важно помнить, что в любом документе, начиная с проекта и заканчивая актами приемки работ, стоит несколько подписей: ФКР (Фонд Кап Ремонта), ГБУ (Жилищник), Муниципальный депутат (курирующий ваш дом) и … представитель жильцов. Если жильцы не имеют права подписи, то, как правило, приемка всех работ и подписание документов, происходит “где-то там” и крайних никто не найдет. Ниже инструкция, как жителям получить право подписи.

Еще важно помнить, что формально, заказчиком кап ремонта является Фонд Кап ремонта, которому мы все платим взносы, а подрядная организация является их контрагентом. Т.е. напрямую что либо сделать подрядчику (который находится в вашем подъезде) жильцы не могут и все жалобы могут идти только в Фонд кап ремонта (до которого добраться невозможно).

ОСС и право подписи у жильцов

Как жители могут влиять на ход кап ремонта и иметь реальный рычаг влияния? В какой момент проходит ОСС, кто его инициирует и что нужно сделать на нем жильцам?

Думаю, что самое большое, что должны сделать жильцы дома, это собрать кворум дома, т.е. большинством жильцов выбрать так называемую инициативную группу и “представителя жильцов”, который и будет подписывать документы. Для этого должно быть проведено ОСС (Общее собрание собственников), на котором пройдут выборы.

Кто проводит ОСС?

Про правила правильного проведения ОСС много написано в интернете, сейчас главное помнить, что его изначально инициирует ГУ ИС или ГБУ, но можно не дожидаться и организовать его самим. Принципиально важно провести его по правилам, чтобы в будущем не было рисков отмены его результатов. ОСС, как правило проходит бурно и со скандалами, жильцы делятся на группировки и так далее, НО тут важно все же на время забыть обиды и объединиться, а отношения выяснять позже!

Кого выбрать? Кто входит в инициативную группу?

Представим идеальную ситуацию: все жильцы друзья, среди них есть строители, специалисты по пожарке, слесаря и проектные менеджеры, а также “старшие” по подъездам, которые в любую минуту могут выйти и проконтролировать работы по укладке плитки. Это и есть описание идеальной инициативной группы и человека во главе, который понимает в проектной деятельности и может поговорить с проектировщиками, строителями и инженерами на одном языке. Если всех этих людей нет, то выберите хотя бы “старших по каждому подъезду” (ниже описание, что им надо делать) и человека, которому доверяет как можно большее число жителей и он будет ставить от их имени подпись.

ВАЖНО! Еще раз повторю, что проведение ОСС и выбор предствителя жильцов это ключевой элемент участия. Без этого КПД влияния на ремонт сильно снижается и в этом случае придется действовать только через муниципального депутата, который курирует ваш дом.

Координация жителей. Коммуникации

Если у вас нет домового чата, это хороший повод его завести, лучше завести отдельный по теме кап ремонта, чтобы не было каши. Сразу определите правила модерации чата, т. к. споров и выяснений отношений будет много. Еще лучше, чтобы в этом чате были: мун.депутат, представитель ГБУ (отдел кап ремонта) и представители подрядчика и ФКР. Чем конструктивнее чат, тем охотнее подрядчик будет прислушиваться к вашим комментариям и вы сэкономите кучу сил на жалобах в ФКР.

Капитальный ремонт. Начало.

Организационно, кап ремонт состоит из нескольких этапов:

1. проведение ОСС, выбор предствителя жильцов (см выше)
2. проведение ОСС, голосование за виды работ (выбирайте все)
3. проведение тендера на выбор проектировщика (см ниже)
4. проведение тендера на выбор подрядчика (см ниже)
5. обследование дома и проектирование
6. обсуждение проекта / подпись проекта
7. начало работ (список ниже)

Тендер. Выбор проектировщика / подрядчика

Важно! Не пропустите момент начала тендера на выбор подрядчиков и проектировщиков. https://www.roseltorg.ru/ это площадка по проведению тендеров, вбивайте в поиске “капитал ремонт” или адрес “фил бул”, т.е. частично слова. В тендере вы увидите количество претендентов (не удивляйтесь если это будет 1 организация). Также вы сможете узнать информацию о подрядчике (например, что ее уставной капитал 10 000руб, организация существует 1 год и зарегистрирована в деревне под Брянском. Пока что это неважно, важнее узнать, кто будет работать “руками”, есть ли допуски на сварку и т.д. Более внимательно надо отнестись к компании – проектировщику. Лучше узнать их портфолио и как можно быстрее познакомиться лично.

Хорошие новости в том, что с точки зрения проекта, все дома типовые и инструкции по кап ремонту для них тоже типовые и уже отработаны на других домах.

Важно! Мониторинг https://www.roseltorg.ru/ начала тендера нужен для того, чтобы вовремя включиться в обсуждение проекта!

Обследование дома

После того как тендер проведен и выбрана компания – проектировщик, начинается обследование дома для того, чтобы определить износ систем. Скорее всего износ будет определяться не из фактического обследования, а на основании нормативной документации по системам, где указан износ за время использования, Т.е. в “кап ремонт” может попасть что-то “лишнее” и не попасть “нужное”

Поэтому после получения протокола обследования дома перед его подписанием, важно встретиться с проектировщиками и обсудить результаты.

Особое внимание нужно обратить на “износ” систем (и рекомендации по их замене), которые требуют доступа в квартиры (отопление, стояки, канализация). В случае панельного дома внимательнее присмотритесь к результатам осмотра фасада и рекомендациям по ремонту (сколько % фасада требует ремонта)

Проектирование

После подписания акта осмотра работ, начинается проективарование. Считаю, что это самый важный этап на всем протяжении кап.ремонта. После завершения проектирования перед его подписанием нужно взять долгую паузу на изучение и формирование списка вопросов и корректировок. В проекте описаны все работы, включая материалы и технологии, которые будут использоваться.

Важно! Все что не попадет в проект не будет сделано! И изменить это будет невозможно. Поэтому крайне внимательно изучайте все типы работ, особенно видимые части (например: короба для проводки к светильникам, замену перил, восстановление ступенек, марку и тип стеклопакетов, замену почтовых ящиков, восстановительный ремонт подьездов, типы щитков и автоматов в электрике, системы пожаротушения и сигнализации, установку камер, модель радиаторов в квартире, замены дверей подьезда и холла, трубы канализации и проч…)

Лучше, если получится найти специалистов – электриков, сантехников, пожарника, инженера, чтобы они проверили свои части проекта и задали вопросы проектировщикам. Нам удалось внести большое число исправлений и дополнений в проект на этом этапе.

продолжение следует…